Acheter un logement neuf,
Avantages et Inconvénient

Les Avantages

1 – Les frais de notaire sont réduits (entre 2 et 3% versus env. 8% dans l’immobilier ancien)

2- Fonctionnalité des espaces, optimisation de chaque m².

3 – Un appartement ou une maison logement peu énergivore grâce à la RE 2020 (Réglementation Thermique et Environnementale)

Cela concerne tous les permis de construire depuis le 1er Janvier 2022.

Construction plus écologique, Réduction maximale de l’empreinte carbone et de la consommation d’énergie (suppression des énergies fossiles par exemple au profit des énergies renouvelables).

4 – Les garanties dans l’immobilier neuf

  • La GFA (Garantie Financière d’Achèvement):

Le promoteur est dans l’obligation d’être couvert par une GFA (auprès d’une banque ou d’un assureur). En cas de défaillance, cette dernière prendra le relai pour apporter les fonds garantissant le bon achèvement de la construction.

  • La garantie Décénnale / Dommage Ouvrage:

Elle couvre les dommages survenus après la reception des travaux par le maître d’ouvrage pendant 10 ans.

Elle couvre les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à son usage par l’affectation de ses éléments constitutifs ou de ses éléments d’équipement. Il peut par exemple s’agir de fissures importantes, de glissement de terrain, ou d’un défaut d’étanchéité.

  • La garantie Biennale:

Il s’agit d’une garantie de bon fonctionnement pendant 2 ans, elle couvre tous les éléments et les équipements d’un logement qui peuvent être dissociés de l’ouvrage lui-même. Cela comprend entre autres les portes intérieures, les sols, les revêtements muraux

Des Aides à l’Acquisition
En résidence principale

PTZ : 

Le prêt à taux zéro (PTZ) vous permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de votre future résidence principale. Pour y avoir droit, il ne faut pas dépasser un montant de revenus maximum. La plupart du temps, il ne faut pas non plus avoir été propriétaire de son domicile durant les 2 années précédant le prêt. Le montant du PTZ accordé dépend de la zone où se situe votre futur logement. Il est possible de le compléter avec un ou plusieurs autres prêts.

TVA réduite à 5,5% dans les zones ANRU :

Pour être éligibles au taux réduit de TVA, les immeubles doivent être acquis (ou construits) par des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas un plafond de ressources (correspondant aux plafonds de ressources PLS majorés de 11 % (CGI : art. 278 sexies I-7° / CCH : L.411-2 al. 10).

A titre indicative, voici les plafonds de ressources pour 2022 en Alsace:

Catégorie de ménages Alsace
1 personne seule 30.504€
2 personnes ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap 40.737€
3 personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou un  jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap 48.989€
4 personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap 59.142€
5 personnes ou ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap 69.573€
6 personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap 78.409€
Par personne supplémentaire + 8 746€

Le montant des ressources à prendre en considération est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l’année n-2 (soit avis d’imposition 2021 portant sur les revenus 2020).

Prix maîtrisé:

L’accession à prix maîtrisé est un dispositif d’aide à l’achat qui permet d’acheter un logement neuf à un prix inférieur au prix du marché.

Les logements à prix maîtrisés résultent d’un partenariat entre une collectivité et un promoteur et sont accessibles sous conditions de ressources, et il faut être primo-accédant (ou non propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans)

Prêt conventionné :

Destiné à toute personne souhaitant devenir propriétaire de sa résidence principale, il est accordé sans condition de ressources. Le taux d’intérêt est plafonné. Souscription auprès des organismes financiers ayant passé une convention avec l’état.

PAS, Prêt d’Accession Sociale:

Prêt immobilier destiné aux personnes aux revenus modestes, il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale. Sous conditions de revenus, qui variant selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants.

Le taux d’intérêt du PAS est plafonné.

PSLA: Prêt social de location-accession (PSLA)

Les logements en location-accession agrés par l’état sont accessibles à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un plafond de ressources.

Pour 2022, en Alsace, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont les suivants :

Nombre de personnes destinées à occuper le logement Plafonds de ressources (en €) – Alsace
1 personne 25.318€
2 personnes 33.761€
3 personnes 39.052€
4 personnes 43.273€
5 personnes et plus 47.482€

Le montant total des ressources qui est pris en compte pour apprécier l’éligibilité de l’emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants, à la date de l’émission de l’offre de prêt :

  • somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2021 portant sur les revenus 2020) ;
  • « revenu plancher » : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.

Prêt Relais

S’adresse aux propriétaires, et aux investisseurs locatifs entre 2 biens immobiliers.

C’est un emprunt de courte durée répondant à un objectif précis: obtenir une somme importante d’argent pour acquérir un bien avant d’avoir vendu son précédent logement.

Prêt Accession Action Logement
Être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus, et justifier de ressources égales ou inférieures aux plafonds réglementaires.

Il est de 40.000€ maximum dans la limite de 25 ans.

PEL

Le Plan Epargne Logement est un outil d’épargne bloqué pendant 4 ans minimum et rémunéré au taux de 1%. Utilisé pour souscrire un prêt immobilier, il donne droit à une prime.

Pour Investir

Défiscalisation / Loi Pinel

Pour un achat immobilier dans le neuf destiné à la location et situé dans une zone éligible au dispositif. L’état vous reverse entre 12% et 21% du prix du bien sous forme de réduction d’impôts (jusqu’à 63 000€).

Vous louez ce logement pendant 6, 9 ou 12 ans.

Vous percevez des loyers pendant toute la durée de location.

Ce dispositif est reconduit en 2023, et 2024.

Il permet donc de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de réduction d’impôts

Un Inconvénient ?

Il en faut bien un !  Être un peu patient.

Car tout dépend de l’avancée de la réalisation. plus un logement est personnalisable, plus cela signifiera que vous êtes venus au début de la réalisation du chantier.

En début de commercialisation, le remise des clés intervient en moyenne 22 mois après.

Et le prix du neuf alors, est-ce réellement un inconvénient ?

De prime abord, oui, ce serait un inconvénient ; Si on compare un même bien dans le même secteur, le logement neuf sera généralement 10 à 20% plus cher.

Néanmoins, ne nous arrêtons pas au seul prix du logement, mais plutôt à son coût global à courte et moyenne échéance.

  • Les frais dits « de notaire » sont environ de 2,5% du prix de vente versus 7,5% dans l’immobilier ancien ; soit une réduction de 5%.
  • Pas de travaux à prévoir dans les 10 ans à compter de la livraison du logement, et un logement garantie. (voir notre article Garanties)
  • Pas de travaux de rénovation à prévoir à l’emménagement.
  • Faible consommation énergétique et immeuble neuf, donc bien moins de charges annuelles.
  • Sous certaines conditions et selon la localisation, l’acquisition peut se faire en tva réduite (Tva 5,5% versus 20%), soit une économie de 14,5%.
  • Dispositifs fiscaux avantageux comme le Prêt à Taux Zéro ou la loi Pinel (voir notre article Aides dans le neuf)